轉型背后的“土地沖動”

在舊廠房改造快速推動的背后，是一種對于土地的強烈渴望。

據(jù)統(tǒng)計，2008年到2020年廣州可新增的建設用地只有172平方公里。在新增土地有限的情況下，許多歷史上遺留下來的工業(yè)廠房用地占據(jù)了城市中心寶貴的土地資源，但利用效率十分低下。據(jù)統(tǒng)計，廣州市現(xiàn)有舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房等低效用地約74平方公里，已成為困擾廣州城市更新的一大難題。

海珠區(qū)作為過去的工業(yè)區(qū)，舊廠房十分密集。區(qū)城市更新辦主任黃錦榮算了一筆賬，目前全區(qū)“三舊”改造的舊廠房約300多個，能夠盤活用地約750萬平方米。黃錦榮說：“如果這些廠房通過改造能夠真正盤活，將為海珠區(qū)騰挪出更多的建設用地。同時還可以淘汰落后產能，為海珠區(qū)二次創(chuàng)業(yè)帶來很好的契機?！?/p>

據(jù)了解，廣州市預計改造的舊廠房中，經(jīng)營用地達到57.06平方公里，非經(jīng)營性用地57.61平方公里，生態(tài)用地22.49平方公里。57.06平方公里經(jīng)營用地，可以做很多事。

企業(yè)在舊廠房改造中，最大的“誘惑”也是土地。

許多等待改造的舊廠房建于上世紀五六十年代，當時處于城市邊緣地區(qū)或郊區(qū)。然而隨著城市版圖的擴張，以前的郊區(qū)變成了現(xiàn)在的鬧市，土地價值不知翻了多少番。

根據(jù)《廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》，在確保原廠主體建筑結構不改變的前提下，可臨時改變原有建筑物用途或進行適當?shù)呐R時擴建，用于除商品房開發(fā)建設以外的第三產業(yè)。珠影、..都屬于這種情況。

莫炳全透露，珠影舊廠區(qū)改造之前的用地性質是文化用地，改造后用地性質不變。當初國家批了地，但企業(yè)卻沒有辦土地使用權證。要辦證，就要補繳土地出讓金。珠影要繳納的土地出讓金肯定上億。

值不值？莫炳全斬釘截鐵地說：“當然值！”莫炳全說，珠影舊廠房地塊位于廣州市新中軸線南段邊上，區(qū)位優(yōu)勢無可比擬，改造為園區(qū)后的經(jīng)營收益必定非?？捎^。而且，只要拿到土地使用權，珠影園區(qū)內的廠房、辦公樓就可以拿到房產證。

也有不少企業(yè)希望能將手上的工業(yè)用地轉為商業(yè)用地，力圖“一步到位”。一位政府內部人士透露，目前政府在舊廠房改造中，并不愿意更改用地性質，而采取“先做起來，做得好就讓改”的態(tài)度。改變用地性質涉及巨大的土地利益，打比方說，同一區(qū)位的土地，農業(yè)用地每畝價格約為10萬—20萬元/畝，工業(yè)用地一畝約為幾十萬至上百萬，而商業(yè)用地則可以賣到幾百萬一畝。

舊廠房改造如何“長久發(fā)展”？

借改造推進產業(yè)轉型升級，是“三舊改造”的核心思想。但是否“轉了”就能“升了”，“升了”就能“成了”？

..創(chuàng)意園前身是成立于1952年的廣州紡織機械廠。2007年，前身為廣州紡織機械廠的..正式停產，經(jīng)過18個月的改造，紡織老廠房變身時尚創(chuàng)意園。當年年生產規(guī)模1000多萬元的..，目前年收入提升至近1億元，帶動行業(yè)年收入150億元。

太古倉原本是廣州港的舊碼頭，2006年開始啟動轉型升級。項目投資約8000萬元，拉動社會投資約1億元，將太古倉打造成為一個集文化創(chuàng)意、展貿、觀光旅游、休閑娛樂等功能于一體的廣州“城市客廳”。改造完成的太古倉2010年7月全部完工投入營業(yè)。預計直接年營運收入會超過1.5億元，提供超過1000個就業(yè)崗位。

廣州市許多轉型成功的“舊廠房改造”項目，采取了在專注原產業(yè)的基礎上進行產業(yè)鏈延伸或升級的做法。莫炳全說，珠影是中國六大影廠之一，在影視音樂產業(yè)內有深厚的積淀，所以在考慮園區(qū)改造時，他們確定了以影音產業(yè)為根基，打造影音“全產業(yè)鏈”的宏圖?！昂萌R塢賺錢都不是靠賣票，而是靠‘后電影’產業(yè)，比如與電影有關的設計、出版、旅游等產業(yè)。這也是將來珠影發(fā)展的方向。”